장사하시는 분들을 위한 상가 임대차보호법 알기 쉽게 총 정리!

요새 장사하시는 분들 많이 힘드시죠? 코로나가 한바탕 휩쓸고 가면서 자영업자들이 상당한 타격을 받았었는데, 요새는 금리가 치솓으면서 코로나보다 더 힘든 시기가 왔다고 하시는 분들이 많이 계신 것 같습니다. 이렇게 힘들 때 집주인 분들도 나름의 사정이 있겠지만 과도한 월세 인상을 요구하거나 계약 기간이 만료되지 않았는데도 불구하고 나가라고 하는 경우 등 세입자가 어려운 상황에 처하는 경우를 종종 보았습니다.

 

시대가 많이 바뀌어 평등화가 되었다고 하더라도 개중에 몇몇 집주인분들은 아직 갑과 을의 고정관념에서 벗어나지 못한 듯 합니다. 오늘은 이렇게 사장님들께서 억울한 일을 당하시지 않았으면 하는 마음에 상가 임대차 보호법에 대해 총 정리해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 장사하시는 분들이 이해하기 쉽도록 최대한 알기쉽게 풀어 포스팅하겠습니다.

상가 임대차보호법

1. 상가 임대차 보호법이란?

 

- 상가 임대차 보호법은 '민법'의 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안전 보장을 목적으로 합니다. 지역별로 정해진 일정 보증금 이하의 임차인은 대항력, 우선변제권, 존속기간 등 법의 보호를 받을 수 있습니다. 쉽게 말해 지역별로 정해진 금액보다 낮은 환산 보증금을 낸 임차인은 상가 임대차 보호법으로 보호를 받을 수 있습니다. 

 

* 지역별 환산 보증금 계산 방법: 보증금 + (월세 x 100)

* 환산보증금의 기준

상가임대차보호법이 적용되는 환산보증금의 기준

- 예를 들어 청주에서 보증금 1000만원, 월세 100만원짜리 상가에서 장사를 하고 계시다면 1000만원 + (100만원 x 100)으로 환산 보증금은 1억 1천만원이 됩니다. 위 표에서 4번 항목에 해당되어 상가임대차보호법이 적용되기 때문에 10년 동안은 특별한 이유없이 임대인이 계약을 해지하거나 상가를 비우라고 할 수 없습니다. 또한 월세나 보증금을 마음대로 올릴 수 없고 계약이 종료되면 보증금을 모두 돌려주어야 합니다.

2. 상가 임대차 보호법으로 어떤 것을 보호받을 수 있을까요?

 

- 가장 많이 분쟁이 발생하고 궁금하신 것만 대표적으로 말씀드리면 상가 임대차 보호법으로 10년 계약갱신요구권, 임대료 5% 제한, 권리금 회수기회 보호 조항 등을 보호받을 수가 있습니다.

 

1) 10년 계약갱신요구권

 

- 원래 옛날에는 임차인이 최대 5년까지만 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가지고 있었지만 2018년 10월 16일 법이 개정된 이후로 최초 임대차기간을 포함하여 최대 10년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

 

- 위 1번 항목에 상가임대차보호법을 받을 수 있는 상가라면 멀쩡히 장사를 하다가 집주인이 갑자기 나가라고 할 수 있는 시기는 장사 시작 후 10년 후에 가능하다는 이야기입니다. 따라서 장사하시는 분들은 건물주가 나가라고 해서 꼭 나가야하는 것이 아니고, 당당히 권리를 주장할 수 있는 부분이니 알고 계셔야 합니다.

 

- 건물주는 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절하지 못하나 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에는 꼭 건물주에게 의사표시를 해야합니다. 이 때 카카오톡이나 문자 메시지로 남기는 분들이 있는데 간혹 임대인이 보지 못했다고 우기는 경우가 있으니, 꼭 내용 증명을 통하여 확실하게 의사표현을 하시는 것이 좋습니다.

 

2) 임대료 5% 제한선

 

- 임대차 계약 시 집주인은 당연히 월세나 보증금을 올려서 받으려고 하고 세입자는 최대한 내려서 내려고 합니다. 만약에 양쪽이 의견 합치가 되지 않는다면 소송을 통해 재판에서 적정한 임대료를 책정 받아야 합니다. 

 

- 처음에 임대료가 정해졌다면 이후에 집주인은 마음대로 월세나 보증금을 올릴 수 없습니다. 다만 상가임대차보호법 제 11조에 따라 집주인은 세입자에게 보증금 인상을 요구할 수 있는데 대통령령으로 정하는 기준에 따라 최대 올릴 수 있는 비율은 보증금의 5% 입니다. 증액을 청구하는 것은 임대차계약을 체결하거나 증액이 있은 후에 향후 1년 동안은 할 수 없습니다. 따라서 집주인이 갑자기 과도한 월세나 보증금의 인상을 요구한다면 5% 이내에서는 수용할 수 있으나, 그 이상은 거절할 수 있는 권리가 있습니다.

 

3) 권리금 회수기회 보호 저항

 

- 모든 임차인은 상가건물임대차보호법 제 10조의 4항에 따라 권리금을 회수할 수 있는 법의 보호를 받습니다. 따라서 임대인은 임차인이 나갈 때 권리금을 꼭 돌려주어야 하며, 아래 항목과 같은 임대인의 방해가 있다면 손해를 배상할 책임을 물을 수 있습니다. 권리금 회수의 방해 행위로는 아래와 같은 사유가 있습니다.

 

가. 집주인 본인의 사용으로 인한 신규임대차계약 체결 거절

나. 미리 구체적으로 고지하지 않은 재건축 진행

다. 안전 사고의 우려가 없는 신축 및 철거를 진행

라. 건물매매로 인한 신규임대차계약 체결 거절

 

이상으로 장사하시는 분들을 위해 상가 임대차보호법에 대하여 알아보는 시간을 가져보았습니다. 장사하시는 분들은 아래 사항들만 명심하면 될 듯 합니다.

 

1) 내가 상가 임대차보호법을 받을 수 있는 환산보증금 이하의 건물에서 장사를 하고 있는지 확인

2) 상가 임대차보호법으로 보호받고 있다면 계약연장은 10년동안 주장할 수 있으므로 나가라고 해도 권리 주장 가능

3) 월세와 보증금은 5% 이내에서만 인상 가능

4) 계약이 종료되면 권리금은 전액 회수할 수 있음

 

저도 장사를 하면서 여러 집주인분들을 만나고 주위에 사장님들도 많이 보면서 상가 임대차보호법을 모르시는 사장님들이 꽤 많이 계시다는 것을 알았습니다. 해당 내용들은 알고 계시면 언젠가는 꼭 도움이 될 내용들이니 참고하시어 당당히 권리를 주장하시길 바랍니다. 그리고 마지막으로 매일 매일 가족들을 위해 애쓰고 노력하시는 모든 사장님들께 응원의 글을 전합니다. 이상 코코였습니다. 감사합니다.